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专家:马年楼市成退烧年 房价将下降

文章来源:阜阳车房网 更新时间:2014/1/11 10:05:34

    经历了2013年楼市量价齐升,涨声一片的局面。众多业内人士认为,2014年,随着“挤泡沫”的继续,整体房价增速将放缓,局部可能出现下行。“如果说2013年房价总体特征是震荡上行,有惊无险的话,那么2014年可以形容为退烧年,即高位震荡,渐趋降温。”分析人士杨红旭认为,2014年在宏观经济尚未明显好转之时,房地产投资拉动宏观经济稳中有升的角色还要继续扮演,房价依旧会稳中有升。

  连续上涨的2013年楼市

  根据国家统计局数据,2013年全国70个大中城市房价呈现连涨趋势。部分城市房价已连续11个月环比上涨,广州、北京、深圳等热点城市继续领涨全国,仅有极少数城市房价下跌。据官方和机构数据统计,2013年北上广深四个一线城市土地收入超过5100亿元,创造了历史最高峰值,是2012年的2.5倍,预计2013年全国土地收入将达到3.2万亿元,也将超越历史。

  2013年地王的单价、总价都突破了市场的想象力。据统计,2013年全国70个大中城市地价水平涨幅达到24%,比房价上涨的幅度高出1倍。以北京为例,2013年北京住宅平均楼面价是9626元/平方米,同比2012年的6190元/平方米上涨约3500元/平方米,地价增长了30%,而房价同比上涨约20%,地价涨幅高于房价。

  “尽管2013年的房价经历了明显上涨过程,但各种信号明显指出2014年房价走势,或许将以稳字打头,再度大幅上涨的空间不大。”中国人民大学公共管理学院教授黄燕芬指出,除了调控政策的限制,土地供应量大幅增长就是一个明显的市场信号,因为土地供应量大增,必将带来房屋供应量增加,而市场需求在一定期限内变化不大,供应量增加,需求相对稳定,房价就失去了上涨的底气。而中央财经大学中国金融发展研究院助理教授李晟也认为,大量的保障房入市以及并不宽松的资金链同样限制了房价可能出现的大幅上涨。

  “城市间价格分化进一步扩大也将可能出现在2014年。”李晟指出,价格分化的情况已经在2013年楼市中显现,以北京、上海为代表的一线城市房价涨幅要明显高于二三线城市。由于一线城市的供需矛盾并没有得到有效解决,房价不排除继续较快增长,而在部分二三线城市由于库存较多,房价必然增长乏力,部分甚至可能出现下跌。

  马年楼市首周量价齐跌

  蕴涵了诸多揣测和期待的2014年楼市开局不利,多个一线城市量价齐跌。

  其中,广州楼市成交量和成交均价上演“大跳水”。数据显示,广州十区二市马年首周成交1646套,较前一周,环比大降39.9%。价格方面,广州十区二市成交均价11391元/平方米,环比前一周的17366元/平方米,下滑了34.4%。其中,中心六区成交均价又被打回2万元/平方米以下,为18194元/平方米,降幅37%。其余外围区域的周成交均价波动相对较小,为10728元/平方米,下滑16.6%。

  亚豪机构监测数据显示,马年首周北京商品住宅共成交1693套,面积20.43万平方米,环比之前一周分别下降了30%和16%,创自去年12月以来新低。数据还显示,马年首周,北京商品住宅市场仅有两个新盘入市,比2013年最后一周锐减了6个。这两个项目分别是位于房山区的首开熙悦睿府和位于通州区的红杉公馆。二者都是纯新盘,共提供房源672套,新增预售许可面积4.6万平方米,环比之前一周也大减75%和74%。

  对此,链家地产张旭表示,2013年以来,由于预售价格监管升级,多个定价过高的项目被暂缓入市。在房企财务状况好转,资金压力降低的背景下,这些“待售”项目降价入市的动机进一步下降。与二手房业主易受短期市场影响不同的是,房企的定价考虑更为长远,在新房库存屡创新低,项目稀缺性增加的情况下,虽然整体市场处于偏冷状态,但房企的预期依然比较乐观,未来预售价格管控的力度以及高价项目的入市难易程度将会成为决定新房市场走势的主要因素。

  土地市场大幕拉开

  1月7日,北京共出让四宗土地,其中两宗将建设自住型商品房,配建面积达8.6万平方米。全部四宗土地总出让金达78.1亿元。其中房山长阳镇商业用地溢价率高达214%,令人唏嘘,这也标志着2014年北京土地市场“大战”正式拉开帷幕。

  7日下午,首先进行拍卖的是北京顺义区赵全营镇E1-01等地块,该地块建筑控制规模25.3365万平方米,起拍价20.75亿元,有3家房企到场参与竞拍分别是:和裕、首创、葛洲坝。虽然只有3家房企参与,但是这3家举牌都非常干脆,竞价阶梯甚至达到了1亿元,经过16轮就达到了土地价格的合理上限30.71亿,转而竞拍配建的自住型商品房面积。最终经过27轮竞拍,和裕以30.71亿元配建5.4万平方米“限价商品住房”和6.6万平方米“自住型商品房”拿下该地块,楼面价12120元/平方米,溢价率48%。

  此外另一宗赵全营镇镇中心区E1-02、F3-01、F3-02等地块几乎同时在北京市国土局官网公布了结果,北京万安汇鑫投资管理有限公司和北京锦富鸿翔投资管理有限公司联合体以21.75亿元,并配建限价为7500元/平方米的“限价房”2.93万平方米和限价为1.4万元/平方米的“自住房”2万平方米,该地块楼面价10792元/平方米,溢价率0.92%。截至目前,北京已有24宗自住型商品房地块。

  随后,房山长阳镇商业用地经过125轮角逐,以24.6亿元被房开和云南城投和创意科技联合体摘得,溢价率高达214%,折合楼面价15081元/平方米。时隔222天北京再次出现了溢价率高达200%以上的地块。据了解该地块地理位置优越,位于拱辰街道办事高教园区3号东侧,又属纯商业金融用地,因此竞争才会如此激烈。

  另一宗房山区拱辰街道北京国土局官网也公布了结果,北京房开韩建置业有限公司以1.04亿元摘得,溢价率0.97%,折合楼面价4044元/平方米。

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