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二手房交易程序和注意事项

文章来源:阜阳车房网 更新时间:2014/1/2 10:15:54
 二手房的购买流程,如下:

  (一)了解自身购置能力

  自我能力评估,从家庭收入及银行贷款两方面来衡量。首先了解家中可用资金有多少,如存款、股票等,算出自备款部分,再从固定收入中扣除固定开支,算出自己的付款能力(月供最好不要超过家庭月收入的三分之一),即可得知自备款和贷款部份的金额,两者加起来则为自己可购买多少价位的房子。一般二手房贷款约为总房款的60%-70%,贷款年限最长三十年。年限如选择中长期每月还款就较少,但相应的利息累加就高了。

  (二)找房渠道选择

  寻房渠道大致有两种:

  (1)、委托中介。(2)、专业房产网站。

  (三)中介服务选择

  总的来说要选择口碑较好的品牌中介。可以通过亲戚朋友、同事、媒体等各种途径了解、比较哪几个公司服务比较完善,并且没有纠纷事件发生。如果您已经锁定购买区域或楼盘,就可直接去该区域内找当地的中介,因为中介公司都会有自己的主打商圈,本商圈内的挂牌房源较多,您的选择余地就会更大。经纪人也更了解本地所有楼盘的细节情况。如果只是有一个大概购房标准,没有确定具体目标,就需要委托在全市各区都有连锁分店,并且房源互相流通的公司。

  (四)与经纪人的交流

  找资深的经纪人。在去中介公司之前,先去您要咨询的区域周边熟悉情况,在与经纪人攀谈的过程中洞察他所说的和您实地了解的是否相吻合,如果不是,那他的资历一定很浅,或者根本就不诚实,这样的经纪人根本起不到为您服务的作用。对您的经纪人尽可能详细罗列对物业的要求(地段,就学环境,休闲设施,楼层,房型,景观,小区位置等),先过滤掉明显不符合要求的房子,避免消耗不必要的时间和精力。从他那里得知原来业主出售的真正意图,也可以侧面了解到房屋是否存在缺陷。

  (五)实地察看物业

  在实地察看中,需要注意的问题很多。小区周围环境、交通、购物、就医的便利性等。小区配套要看小区的规模,绿化率,有没有会所,物业管理是否到位,停车位或车库是否充足等。从安全通道,大厅,外立面等公共部分来判断建筑品质。进入房间里面,看房型设计的紧凑与否,有没有大量面积浪费,每个房间的采光、视野有没有遮挡,是否有景观,水压够不够等等。对于装修房则要仔细观察装修质量,地板、门窗、橱柜有没有变形,天花板、墙壁是否有渗水的痕迹。有些房子表面看来经过翻新,实质想掩盖一些严重不足,千万不要被蒙混。抄录下随房附送的家具、家电品牌和尺寸大小,以备后用。另外,小区里居民素质的高低也很关键。跟住在里面的业主聊天过程中,也能知晓小区居住的方便程度。

  (六)周边物业了解

  如果一套房屋您看过以后比较感兴趣,不要急着做决定,到周围同样规模,差不多品质的小区去看看。其它小区的挂牌价格多少,出租率高吗?能租多少钱?接受度有多少?我如果买了这套房子能否保值或者升值。和您要买的房子做一下比较,哪个更加划算。差不多的房型,也许另外一个小区要便宜不少,而相差的只是到公交站多走几分钟路程,如果这点您可以接受,何不为自己省上一笔呢?

  (七)了解二手房基本情况

  买卖双方建立信息沟通渠道,买方了解房屋整体现状及产权状况,要求卖方提供合法的证件,包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。

  (八)条件交涉

  选好房子以后就要开始交涉具体条件了。您可以先出一个较低价然后再慢慢往上加,避免实际出价高于出售方心理价位。业主抱着“能卖高一点算一点的心态,一般挂牌价都有一定的还价空间。当价格有差距时,可在付款方式,交房时间等方面做出让步来做为筹码。确定房屋的维修基金还有多少,剩余部分是否随房附送。如果房子带有租约,事先谈定租金从什么时候开始由您来收取。

  (九)签约

  签约从购房人和中介的居间合同就已经开始了,每次签字都要认真对待。签看房确认书时要确认中介所列的房源购房人确实去看过,空白部分划去。交意向金时一定注意合同是否写明这笔钱在房东收为定金之前是可以拿回来的。买卖合同违约条件要对等,不要定口头协议,约定好的条件可以写在补充条款。附送的家具、家电在合同附件里面要有清单详细罗列。交易流程进行到哪一步,支付相应的房款,预留房价的5%交房时再付。

  如卖方提供的房屋合法,可以上市交易,买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序),买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商,对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后,双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

  (十)提出申请,接受审查

  买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请,接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后,管理部门要查验有关证件,审查产权,对符合上市条件的房屋准予办理过户手续,对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请,禁止上市交易。

  (十一)立契

  房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象,按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后,交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契,即大家所俗称的“白契”。

  (十二)缴纳税费

  税费的构成比较复杂,要根据交易房屋的性质而定。

  (十三)办理产权转移过户手续

  交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后,交易材料移送到发证部门,买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。

  (十四)买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续

  对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续,银行审核买方的资信,对双方欲交易的房屋进行评估,以确定买方的贷款额度,然后批准买方的贷款,待双方完成产权登记变更,买方领取房屋所有权证后,银行将贷款一次性发放。

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